Quanto mutuo posso permettermi con il mio stipendio?

Quando si pensa di comprare casa, una delle prime domande è quasi sempre la stessa: quanto mutuo posso permettermi con il mio stipendio?

È una domanda importante, ma per rispondere non basta moltiplicare il proprio reddito per una cifra prestabilita.

Lo stipendio è certamente uno degli elementi principali, ma la sostenibilità di un mutuo dipende anche dalle rate che stai già pagando, dalla durata del finanziamento, dal tasso di interesse, dalla liquidità disponibile e dalla tua situazione economica complessiva.

Per questo, prima ancora di cercare una casa da 150.000, 200.000 o 250.000 euro, può essere utile partire dalla domanda opposta: quale prezzo di acquisto è compatibile con la mia situazione economica?

Vediamo da dove partire.

Quanto può incidere la rata del mutuo sullo stipendio?

Uno dei primi parametri da considerare è il rapporto tra la rata mensile e il reddito disponibile.

Come indicazione generale, è ragionevole considerare una rata che non superi circa un terzo del reddito disponibile.

Questo non rappresenta però una regola che garantisce l'approvazione del mutuo. Ogni banca valuta autonomamente il merito creditizio del richiedente e può utilizzare criteri differenti considerando, tra gli altri elementi, reddito, stabilità lavorativa, età, altri debiti e caratteristiche dell'operazione.

Il rapporto rata/reddito è quindi un buon punto di partenza per comprendere la propria situazione, non una promessa di finanziamento. Se vuoi approfondire questo aspetto, puoi leggere anche Come capire se una rata del mutuo è sostenibile.

Alcuni esempi semplici

Per capire il principio possiamo fare una prima simulazione puramente indicativa.

Se ho già altri finanziamenti?

Questo è uno degli aspetti più importanti da considerare.

Supponiamo che una persona abbia:

• reddito netto mensile: 2.000 €
• soglia mensile considerata al 35%: 700 €
• finanziamento auto già in corso: 250 € al mese

Non sarebbe corretto considerare tutti i 700 € disponibili per il nuovo mutuo. Una prima valutazione della capacità residua dovrebbe considerare anche l'impegno già esistente.

In questo semplice esempio, la capacità mensile residua sarebbe quindi sensibilmente inferiore.

È per questo che due persone con lo stesso stipendio possono avere una capacità di acquisto molto diversa. Una persona che guadagna 2.000 € senza finanziamenti in corso non si trova necessariamente nella stessa situazione di una persona che guadagna 2.000 € ma paga già auto, prestito personale o altre rate.

Il tema è approfondito in Mutuo: come influiscono gli altri finanziamenti sulla capacità di acquisto?.

Dalla rata al mutuo: perché conta il tasso di interesse

Una volta individuata una rata potenzialmente sostenibile, bisogna capire quale capitale può essere finanziato con quella rata. Qui entra in gioco il tasso di interesse.

A parità di rata e durata:

• un tasso più alto riduce l'importo finanziabile;
• un tasso più basso aumenta l'importo finanziabile.

Per questo non esiste una risposta valida per sempre alla domanda: "Con 600 euro di rata, quanto mutuo posso ottenere?". La risposta dipende anche dalle condizioni disponibili nel momento in cui viene richiesto il finanziamento.

Anche la durata cambia quanto puoi permetterti

La durata del mutuo ha un effetto molto importante.

A parità di importo e tasso, generalmente:

• durata più breve → rata mensile più alta;
• durata più lunga → rata mensile più bassa.

Allungare la durata può quindi rendere sostenibile una rata che altrimenti sarebbe troppo elevata. Ma esiste un'altra conseguenza da considerare: aumentando la durata, normalmente aumenta anche l'ammontare complessivo degli interessi pagati nel corso del finanziamento.

La durata non dovrebbe quindi essere scelta soltanto per ottenere la rata più bassa possibile, ma valutando l'equilibrio complessivo dell'operazione.

Lo stipendio non determina da solo il prezzo della casa

Qui arriviamo a una distinzione fondamentale. Sapere quanto mutuo potresti sostenere non significa ancora sapere quanto puoi spendere per comprare casa.

Perché c'è un secondo limite: la liquidità.

La liquidità

Nella situazione ordinaria, le banche finanziano generalmente fino a circa l'80% del valore dell'immobile determinato dalla perizia. Questo significa che una parte del prezzo deve normalmente essere coperta dall'acquirente con risorse proprie.

E non c'è soltanto l'anticipo. Bisogna considerare anche le spese iniziali legate all'acquisto, che possono comprendere, a seconda del caso:

• spese notarili;
• imposte;
• eventuale agenzia immobiliare;
• istruttoria del mutuo;
• perizia;
• eventuali assicurazioni;
• altre spese collegate all'operazione.

Puoi approfondire questi due aspetti in Quanto anticipo serve per comprare casa? e in Comprare casa: quali spese bisogna considerare?.

In alcuni casi, chi rientra nei requisiti previsti può valutare anche il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa: ne parliamo in Requisiti CONSAP: chi può accedere al Fondo Prima Casa?.

Una persona potrebbe quindi avere un reddito sufficiente per sostenere il mutuo, ma non avere abbastanza liquidità per affrontare l'acquisto.

Un esempio: buon reddito ma poca liquidità

Immaginiamo una famiglia con:

• reddito netto: 3.000 € al mese;
• altri finanziamenti: nessuno;
• liquidità disponibile: 20.000 €.

Dal punto di vista del reddito potrebbe esserci una buona capacità di sostenere una rata. Ma questo non significa automaticamente poter acquistare una casa di prezzo elevato.

Se la liquidità disponibile non è sufficiente a coprire anticipo e costi iniziali, sarà proprio la liquidità a limitare il budget.

È uno dei motivi per cui chiedersi soltanto "Quanto mutuo posso ottenere?" può essere fuorviante. La domanda più completa è: quanto posso realmente permettermi di spendere per comprare casa?

Quindi quanto mutuo posso permettermi?

Per ottenere una prima stima sensata bisogna mettere insieme almeno questi elementi.

1. Reddito netto

È la base per valutare quale impegno mensile potrebbe essere sostenibile.

2. Rate e finanziamenti esistenti

Prestiti personali, finanziamenti auto e altri impegni mensili riducono la capacità disponibile per il nuovo mutuo.

3. Durata del mutuo

Una durata maggiore riduce generalmente la rata a parità di capitale e tasso, ma aumenta normalmente il costo complessivo degli interessi.

4. Tasso di interesse

Influenza direttamente la rata e quindi il capitale finanziabile.

5. Liquidità disponibile

Determina quanto puoi destinare all'anticipo e alle altre spese necessarie per acquistare casa.

6. Situazione personale e lavorativa

La banca effettua una propria valutazione del merito creditizio e considera diversi elementi oltre al semplice stipendio.

Il mutuo massimo e il budget massimo non sono la stessa cosa

Questa distinzione è fondamentale.

Mutuo massimo indicativo significa quanto capitale potrebbe essere compatibile con una determinata rata, durata e tasso.

Budget immobiliare sostenibile significa invece quanto può essere ragionevole spendere per l'acquisto considerando contemporaneamente:

• capacità di sostenere il mutuo;
• liquidità disponibile;
• anticipo;
• costi iniziali;
• eventuali finanziamenti già presenti.

Ed è proprio per questo che partire dagli annunci immobiliari può portare a valutare case che, solo successivamente, si scoprono essere fuori budget. Su questo punto può essere utile anche Quanto posso spendere per comprare casa?.

Prima il budget, poi la casa

Il processo tradizionale spesso funziona così: cerco casa → trovo quella che mi piace → verifico se posso permettermela.

CasaFattibile parte dalla direzione opposta: situazione economica → budget sostenibile → ricerca della casa.

Prima di passare ore sui portali immobiliari, può essere utile avere una prima risposta a tre domande:

1. Quale rata posso sostenere?
2. Quanta liquidità mi serve?
3. Quale prezzo di acquisto è compatibile con la mia situazione?

Domande frequenti

Quanto posso chiedere di mutuo con 1.500 euro di stipendio?

Non è possibile determinarlo correttamente considerando soltanto lo stipendio. Bisogna valutare almeno rata sostenibile, eventuali finanziamenti esistenti, durata, tasso e situazione personale. Come riferimento generale, una rata intorno a un terzo del reddito disponibile può rappresentare un punto di partenza, ma non garantisce l'approvazione del finanziamento.

Quanto posso chiedere di mutuo con 2.000 euro al mese?

Anche in questo caso non esiste un importo automatico. Due persone con 2.000 euro di reddito possono avere capacità differenti se una ha altri finanziamenti in corso, una diversa stabilità reddituale o una diversa disponibilità iniziale.

La banca considera anche i finanziamenti che sto già pagando?

Sì. Gli impegni finanziari esistenti sono rilevanti nella valutazione della capacità di rimborso e possono ridurre lo spazio disponibile per la rata del nuovo mutuo.

Una rata può arrivare al 35% dello stipendio?

Non esiste una percentuale unica che garantisca l'approvazione. Circa un terzo del reddito disponibile è un riferimento prudenziale frequentemente utilizzato per ragionare sulla sostenibilità. Le politiche effettive dipendono però dalla banca e dalla situazione del richiedente.

Se allungo il mutuo posso ottenere di più?

A parità di rata e tasso, una durata maggiore può consentire di finanziare un capitale superiore. Allungare il mutuo comporta però normalmente un maggiore costo complessivo degli interessi.

Se ho un buon reddito posso comprare una casa senza risparmi?

Non necessariamente. La capacità di sostenere la rata e la disponibilità di liquidità sono due vincoli differenti. Anche con un reddito elevato, la mancanza di liquidità per anticipo e spese iniziali può limitare l'acquisto.

Fonti

• Banca d'Italia, "Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici".

Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità informative. Le simulazioni e gli esempi non costituiscono una proposta di finanziamento, una valutazione del merito creditizio o una garanzia di concessione del mutuo. Condizioni e criteri applicati dipendono dalla banca o dall'intermediario e dalla situazione del richiedente.